logo

 

Вокзалы не попали в сети. Управлять их площадями будут малоизвестные компании


ОАО РЖД пытается привлечь на торговые площади железнодорожных вокзалов сетевых операторов. Но монополия разработала для этого сложную схему совместного партнерства по всей сети. В итоге первые же аукционы привели на вокзалы малоизвестные небольшие компании, что ставит под вопрос прозрачность условий использования площадей — в перспективе это более 240 тыс. кв. м с проходимостью 1 млрд. человек в год.


ОАО РЖД сообщило, что в ходе открытых аукционов выбрало компании, которые в течение ближайших десяти лет будут торговать на вокзалах продуктами, медикаментами, мобильными телефонами, а также отвечать за организацию общественного питания. На торги выставлялось право заключения партнерского соглашения с ОАО РЖД на создание торговых сетей и управление ими, стартовая цена лотов — 30-150 млн руб. Выиграв аукцион, победитель учреждает с монополией СП, где ОАО РЖД получает 25-50%. СП получает право на аренду выделяемых под каждую сеть (например, аптеки или продажа мобильных телефонов) площадей. Оно обязано открыть магазины на указанных в документации восьми-десяти вокзалах, после чего может реализовать дополнительный опцион по торговой площади (до 30 тыс. кв. м) на любых вокзалах сети ОАО РЖД.

ОАО РЖД управляет более чем 350 вокзалами, общая площадь которых превышает 1,2 млн кв. м. По данным монополии, из них около 10% — коммерческие площади. В ОАО РЖД считают, что смогут довести этот показатель до 20%. В год через вокзалы проходит более 1 млрд человек.

Однако никого из крупных игроков рынка предложение ОАО РЖД не заинтересовало. По результатам прошедших аукционов аптеками на железнодорожных вокзалах будет управлять единственный претендент — СП с участием ООО "Ваше здоровье 5". По данным СПАРК, это одна из структур небольшой столичной сети аптек "Ирина Фарма". Доступ к российским вокзалам для продажи цветов получили малоизвестные ООО "Р.С. недвижимость" (из базы СПАРК больше всего к нему подходит компания, зарегистрированная в Калуге и принадлежащая кипрской "Грэйлок Инвестментс Лимитед") и "Арника" (компаний с таким названием очень много). Последнее также победило в аукционе на право заключения соглашений по организации и управлению (то есть субаренде площадей) сети мини- и супермаркетов и сети салонов сотовой связи.

"Арника" претендовала и на контракт по организации общественного питания на вокзалах, но уступила второму претенденту — ООО "Свежий ветер", которое уже стало оператором для организации фудкорта на Ленинградском вокзале (см. www.kommersant.ru). Теперь "Свежий ветер" в течение 20 лет будет отвечать за привлечение на вокзалы сетевых операторов, среди которых, по данным источников "Ъ" в ОАО РЖД, "Грабли", "Кофе Хаус", "Старбакс", "Коста Кофе", "Сабвэй", "Ростикс", "Шоколадница", "Му-му", "Дрова", "Теремок" и другие.

Также ОАО РЖД выбрало партнера по созданию и управлению торговым центром на Казанском вокзале в Москве площадью около 5 тыс. кв. м. (это площадь одного из ныне пустующих залов вокзала). Им стало ООО "Рейалвей Сервис", один из учредителей которого Владимир Фришер является совладельцем компании "Водка Селедка Бар". По словам предпринимателя, которые приводятся в сообщении ОАО РЖД, ТЦ на Казанском вокзале заработает перед новогодними праздниками.

Получение доступа к площадям железнодорожных вокзалов малоизвестными компаниями не удивляет ведущих игроков рынка. Собеседники "Ъ" в аптечных сетях "Ригла" и "36,6" знали о торгах, но отказались от участия. "Экономики в запуске магазинов по всей России для получения доступа на московские вокзалы нет",— говорит представитель одной из компаний. По его словам, ОАО РЖД смогло бы получить большие деньги, если бы провело аукционы по региональному принципу. Глава отдела по связям с общественностью ГК "Связной" Елена Ноготкова сказала, что компания не стала претендовать на позицию единого торгового оператора, "поскольку список предлагаемых объектов достаточно велик и требует значительных трудовых затрат в управлении". Кроме того, добавила она, пассажиропоток большинства вокзалов не соответствует требованиям, которые предъявляются к трафику для открытия новых магазинов "Связной".

Исполнительный директор консалтинговой компании Restcon Андрей Петраков ожидал, что ОАО РЖД, как это принято в мировой практике, привлечет для работы с торговыми площадями инфраструктурных объектов крупные управляющие компании. Но теперь, полагает эксперт, все выглядит как "сохранение "старых схем" работы торговых компаний на вокзалах и привокзальных площадях".

Александр Панченко, «Коммерсант» | 26 10 2011 г.


Внимание, арендатор! Новые тенденции в договорах аренды

На какие договорные обязательства должен обратить внимание арендатор в первую очередь?

Договор – документ, определяющий взаимоотношения собственника и арендатора, в своем роде – конституция, в соответствии с которой будут определяться права и обязанности, решаться споры и конфликты. И то, насколько грамотно он составлен, во многом определяет жизнеспособность и успешность магазина.


Можно точно сказать, что ключевой фигурой в процессе согласования документа является юрист, представляющий интересы арендатора: и во многом от его квалификации зависят договорные условия, которые в конечном итоге получит ритейлер.

К сожалению, первое, что обращает на себя внимание при знакомстве с текстом договора – это стремление арендодателя во чтобы то ни стало переложить ответственность по договору (в том числе и за свои недоработки) на арендатора. Такая игра в одни ворота.

Такие попытки можно назвать главной проблемой, и, к сожалению, это становится тенденцией.

Многие собственники мотивируют выдвигаемые условия просто – не хотите, не подписывайте! И пока в Москве сохраняется дефицит качественных торговых площадей, ситуация не изменится: рано или поздно в торговом центре появится более сговорчивый ритейлер.

Следующая тенденция, которая во многом облегчает существование вновь открывшегося магазина – это внесение в договор пункта, регулирующего порядок применения схемы оплаты арендных платежей – step rent, т.е. поэтапное увеличение арендной ставки.

Согласно данной схеме на начальном этапе своей работы арендатору устанавливается минимально возможная арендная ставка, которая постепенно увеличивается. Количество этапов, а также шаг повышения ставки во многом зависит от правильной мотивировки со стороны арендатора и прижимистости собственника.

Применение данной схемы позволяет арендатору перераспределить финансовые потоки, например, в пользу рекламы и продвижения вновь открывшегося магазина; отчасти подобная практика будет интересна и собственнику, поскольку опосредованно будут привлекаться посетители именно в его объект.

Следующий пункт, который в последнее время стремятся внести в договор не только якорные арендаторы, также направлен на минимизацию расходов по арендной плате на начальном этапе существования магазина, а именно – привязка размера арендных платежей к заполняемости торгового центра.

В данном случае арендная ставка прямо пропорциональна заполняемости торгового центра. Логика проста – чем меньше открыто магазинов, тем меньше поток, как следствие, меньше выручка.

Появляются, с моей точки зрения, и прогрессивные пункты договора. Из последних – в договорах, например, проекта Outlet Village Белая Дача одной из обязанностей арендатора является соблюдение “зеленых” технологий BREEAM при проведении строительно-монтажных работ. С учетом общего состояния экологии в нашей стране, это довольно интересное нововведение, но насколько оно будет соблюдаться в реальности, и каковы дальнейшие перспективы внедрения зеленого стандарта, пока остается под вопросом.

Резюмируя вышесказанное, мне кажется, что вне зависимости от новых веяний и тенденций, главным итогом переговорного процесса должен стать документ, в котором стороны смогут найти общие точки соприкосновения по всем ключевым вопросам.


Автор: Иван Красильников http://www.blogestate.ru/author/becar/